Atrasar a taxa de condomínio parece um daqueles problemas que se resolvem “mês que vem”. Até que o “mês que vem” vira uma dívida que cresce sozinha, o nome vai parar no Serasa e, pior: você pode perder o imóvel. Sim, é sério.
A bola de neve legal
Muita gente pensa que condomínio atrasado é igual a qualquer outra dívida: o credor fica te enchendo o saco por um tempo, eventualmente negocia com desconto, e pronto. Ledo engano.
A taxa condominial tem um superpoder jurídico que a maioria das contas não tem: ela é propter rem, expressão em latim que significa “por causa da coisa”. Na prática, a dívida “gruda” no imóvel, não na pessoa.
Isso quer dizer o seguinte: se você comprar um apartamento que teve taxas atrasadas pelo antigo dono, a dívida vem junto com a chave. O condomínio vai cobrar de você, o novo proprietário. E você que se vire para acertar as contas com o antigo dono depois.
O famoso “leilão na porta de casa”
A cobrança judicial de condomínio tem um rito mais rápido que outras execuções. E, sim, o desfecho pode ser o leilão do seu imóvel.
Pela lei (artigo 1.348 do Código Civil e a Lei de Condomínios 4.591/64), o condomínio pode executar a dívida diretamente contra o apartamento. O caminho é:
1. Notificação amigável
2. Ação judicial de cobrança
3. Penhora do próprio imóvel
4. Leilão
Não precisa de fiador, não precisa de hipoteca adicional. O bem dado em garantia é o mesmo que você mora.
Na prática, com cerca de três meses de atraso o condomínio já pode entrar com ação. Em seis meses a um ano, dependendo da vara, o leilão sai. E pasme: a lei permite que o próprio condomínio compre o imóvel no leilão por até 50% do valor de avaliação.
E os juros? Prepara o bolso.
A taxa de condomínio atrasada não é só o valor original. Incidem:
· Juros de mora (normalmente 1% ao mês, conforme convenção)
· Multa de até 2% sobre o débito
· Correção monetária (pelo IPCA ou INPC)
· Honorários advocatícios de 10% a 20% sobre o valor da dívida em execução judicial
Um boleto de R$ 500 atrasado por um ano pode virar facilmente R$ 800 a R$ 900. Se virar processo, adiciona mais uns R$ 2.000 a R$ 5.000 de custas e honorários. Dívida pequena vira dívida gigante.
O que NINGUÉM te conta
· O seguro do imóvel não cobre dívida condominial. Se você perder o apto no leilão, perde tudo.
· Não adianta vender “no susto”. A dívida acompanha o imóvel. O comprador vai descobrir na certidão do registro de imóveis.
· Não adianta alegar que não usa o play ou a piscina. A taxa é obrigatória para todos os proprietários, use ou não as áreas comuns.
· Atrasos pequenos se acumulam. Se você atrasar três meses, pagar dois, atrasar mais três, o condomínio pode pedir o valor total consolidado. Não tem “refinanciamento amigável” automático.
Mas tem defesa? Tem.
O que não pode acontecer:
· Cortar sua água, luz ou gás. Isso é expressamente proibido (Súmula 412 do STJ).
· Impedir sua entrada no prédio. O porteiro não pode barrar morador inadimplente.
· Cobrar taxa abusiva de fundo de reserva ou obra sem aprovação em assembleia.
E você pode:
· Negociar parcelamento antes do processo judicial. Muitos condomínios aceitam dividir em até 12x sem juros.
· Oferecer bens em garantia para suspender a execução e parcelar a dívida.
· Pedir assistência judiciária gratuita se comprovar baixa renda.
O recado da coluna Justiça
Atrasar condomínio não é “só um boleto vencido”. É o começo de uma engrenagem que pode terminar com você vendo seus móveis sendo retirados por um oficial de justiça.
Se apertou, converse com o síndico antes do terceiro mês. Peça parcelamento. Mostre boa-fé. Condomínio é uma mini república; ninguém quer leiloar a casa do vizinho. Mas se for preciso, a lei permite.
E a lei, nesse caso, não está do lado do devedor.
