Bradesco, Itaú e Santander subiram os juros do financiamento imobiliário entre 26 e 30 de outubro, mesmo com a Selic em queda por cinco reuniões seguidas do Copom. A taxa mínima que eles anunciam agora é a pior referência para decidir um financiamento: é o preço de quem tem o melhor perfil de crédito, não o da maioria dos compradores.
A alta não acompanha a Selic porque a taxa do financiamento depende de quanto custa a cada banco captar o dinheiro que empresta. Esse custo subiu com a disparada dos juros futuros depois do segundo turno das eleições, que encarece a captação via LCI e CRI, e com a saída de recursos da poupança, que historicamente bancava a casa própria com dinheiro barato. Como cada banco combina poupança, LCI e CRI em proporções próprias, cada um reage de um jeito, e a distância entre a melhor e a pior taxa da praça aumentou.
Em 4 de novembro, o Copom manteve a Selic em 13,75% ao ano e interrompeu a sequência de cinco cortes. A Caixa ainda não anunciou se vai acompanhar o reajuste. A reação que mais vejo desde então é a pressa: fechar logo no banco de taxa mínima mais baixa, antes que ele também suba. Essa corrida usa o número errado.
Os reajustes não foram pequenos. No Itaú, a taxa mínima passou de 11,99% para 12,95% ao ano mais TR. No Santander, de 11,69% para 12,49%. No Bradesco, que confirmou a alta sem divulgar a tabela completa, a taxa passou de cerca de 11,99% para até 15% ao ano mais TR. Num financiamento de R$ 500 mil em 30 anos pela tabela SAC, com taxa efetiva anual e sem contar TR e seguros, cada ponto percentual a mais na taxa soma perto de R$ 67 mil em juros ao longo do contrato.
Há um número que muda essa conta. Segundo o Banco Central, os juros médios praticados pela Caixa no financiamento com recursos da poupança foram de 12,05% ao ano mais TR em setembro, antes de qualquer reajuste. É o que o cliente médio do banco efetivamente pagou, acima da taxa mínima que a própria Caixa anuncia. A nova mínima do Santander fica 0,44 ponto acima dessa média. A do Itaú, 0,9 ponto.
A comparação é imperfeita, e esse é justamente o ponto. A média da Caixa reúne perfis, prazos e entradas muito diferentes. A taxa mínima é o preço de quem tem o melhor perfil de crédito, o maior relacionamento com o banco e a menor fatia do imóvel financiada. A maior parte dos compradores não está ali, e só descobre de que lado está quando recebe a proposta.
Isso pesa porque a Caixa respondeu por 48,6% dos financiamentos com recursos da poupança de janeiro a agosto, segundo a Abecip. É para ela que corre quem quer escapar do reajuste. E é dela a fonte de recursos mais pressionada: a poupança do SBPE teve saída líquida de R$ 53,22 bilhões de janeiro a setembro, segundo o Banco Central, dos quais R$ 6,19 bilhões só em setembro, segundo a Abecip. A taxa mínima de hoje se apoia numa fonte de recursos que encolhe e pode mudar no próximo comunicado. Só uma proposta formal, com prazo de validade, trava o preço.
A objeção mais forte é que esperar custa caro: se a Caixa subir, quem demorou perde a taxa mais baixa do mercado. O risco existe. Mas a pressa tem um custo menos visível. Quem antecipa a compra para pegar uma taxa anunciada escolhe o imóvel e a parcela a partir de um número que talvez não seja o seu. Se a proposta real vier um ponto acima da mínima, são perto de R$ 67 mil a mais no exemplo de R$ 500 mil. É mais do que custou, no mesmo exemplo, o próprio reajuste do Itaú, cerca de R$ 65 mil, ou o do Santander, cerca de R$ 54 mil.
Para quem vai comprar nas próximas semanas, a ordem da decisão muda. Primeiro, a proposta, com a taxa calculada para o próprio perfil e o prazo de validade da condição. Depois, a comparação entre propostas. Por último, a pressa, se ainda fizer sentido. Taxa mínima é vitrine. Proposta é preço.
Com os bancos mudando taxas de uma semana para a outra, decidir pela vitrine é transformar alguns dias de pressa em 30 anos de custo.
