De janeiro a agosto de 2026, as faixas 3 e 4 do Minha Casa, Minha Vida concentraram 42,9% das unidades financiadas e 53,5% do valor contratado. Na comparação com o mesmo período de 2025, o programa cresceu 17,5% em quantidade e 29,8% em valor, enquanto o tíquete médio passou de R$ 169 mil para R$ 187 mil. O recorte, apresentado em levantamento da Pulso Urbano com base em dados do programa, mostra que o crédito voltado às famílias de renda intermediária e à classe média ganhou espaço dentro da política habitacional.
Para Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, a primeira providência é verificar o enquadramento antes de concluir que o programa se destina apenas às faixas de menor renda. O limite considera a renda familiar bruta, e a contratação depende da aprovação de crédito feita pelo banco.
Em operação desde 2025, a modalidade Classe Média atende famílias com renda bruta mensal de até R$ 13 mil e permite a compra de imóveis novos, usados ou em construção. As regras publicadas pelo Ministério das Cidades, responsável pela política habitacional federal, permitem financiar imóveis de até R$ 600 mil, com taxa nominal de 10% ao ano e prazo máximo de 35 anos. A condição final também inclui seguros, tarifas e outros componentes do Custo Efetivo Total.
“Muita gente associa o Minha Casa, Minha Vida exclusivamente às faixas de menor renda e nem verifica se pode participar. A Classe Média ampliou o alcance do programa, mas renda compatível não significa aprovação automática”, explica Arjona.
O programa não exige inscrição ou processo seletivo
A contratação não depende de cadastro em prefeitura, sorteio ou fila. A família escolhe o imóvel e apresenta a proposta diretamente a uma instituição financeira habilitada. Para participar, deve respeitar o limite de renda, não possuir outro imóvel ou financiamento habitacional ativo e obter aprovação de crédito.
O banco verifica renda, compromissos financeiros, histórico de pagamento e capacidade de assumir a prestação. O teto de R$ 600 mil se refere ao preço do imóvel aceito pelo programa, e não ao valor que será necessariamente liberado. O percentual financiável varia conforme o tipo de propriedade, a região e o sistema de amortização.
Imóveis novos e usados têm condições diferentes
Nos imóveis usados localizados nas regiões Sul e Sudeste, a cota máxima de financiamento da Classe Média é de 60% do valor da unidade. Isso exige recursos próprios para cobrir os 40% restantes. Segundo Arjona, para imóveis novos, a cota considerada nas operações da Classe Média é de até 80% do valor da unidade tanto pelo sistema Price quanto pelo Sistema de Amortização Constante, o SAC, sempre sujeita à avaliação do banco.
A diferença torna a simulação anterior à busca especialmente importante. Famílias com a mesma renda podem receber propostas distintas conforme a entrada disponível, outras dívidas, idade dos participantes e prazo pretendido.
“O caminho mais seguro é descobrir primeiro qual operação a família consegue sustentar e, a partir desse resultado, procurar um imóvel compatível. Quando a escolha começa apenas pelo preço anunciado, existe o risco de encontrar a unidade certa, mas uma estrutura de financiamento inadequada”, orienta o especialista.
FGTS pode ajudar na composição da compra
Não é preciso possuir saldo no FGTS para contratar a modalidade. Quem tiver recursos disponíveis e cumprir as regras do fundo poderá utilizá-los para reduzir a entrada ou o valor financiado, diminuindo o saldo inicial da dívida.
Antes de fechar o negócio, o comprador deve comparar o Custo Efetivo Total, observar o sistema de amortização, calcular as despesas com documentação e preservar uma reserva para a mudança. A análise precisa considerar o custo completo, e não apenas a primeira parcela da simulação.
A participação crescente das faixas 3 e 4 mostra que a modalidade passou a ocupar espaço relevante no crédito habitacional. Para o comprador, a oportunidade tende a ser melhor aproveitada quando a análise de crédito ocorre antes da escolha definitiva do imóvel e deixa claros o valor da entrada, a prestação possível e o custo total do contrato.
Sobre Murilo Arjona
Murilo Arjona é especialista em financiamento imobiliário e atua no setor desde 2008. Ao longo da carreira, participou de operações que somam mais de R$ 2,5 bilhões em crédito e desenvolveu projetos de educação voltados a corretores, correspondentes bancários, investidores e compradores. Também contribui com discussões técnicas e institucionais relacionadas ao crédito e às políticas habitacionais brasileiras.
