Nos últimos dias, uma dúvida tem tirado o sono de investidores e donos de imóveis: afinal, alugar pelo Airbnb em condomínio residencial vai acabar? A resposta curta é: não, não vai ser proibido de forma geral. Mas a resposta longa, como sempre no Direito, exige mais atenção.
O que aconteceu foi um julgamento histórico do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no dia 7 de maio de 2026. A Corte decidiu que a locação por temporada (aquelas de curta duração, geralmente abaixo de 90 dias) não é automaticamente permitida em prédios com destinação exclusivamente residencial .
Até então, muitos proprietários agiam na “zona cinzenta” da lei. Agora, o STJ estabeleceu uma regra clara: se você quer alugar seu apartamento para turistas de forma habitual e organizada (como uma atividade econômica), isso muda a natureza do imóvel. Deixa de ser uma simples “residência” e se aproxima de uma “hospedagem” .
Qual é a regra nova então?
O proprietário que deseja explorar o imóvel dessa forma precisa de autorização expressa na Convenção do Condomínio. E não é qualquer autorização: o Código Civil exige o voto favorável de dois terços dos condôminos (os donos dos outros apartamentos) para permitir essa atividade .
Isso significa que, na prática, quem já aluga sem problemas pode continuar, mas fica sujeito a uma assembleia que aprove (ou não) a continuidade da atividade. E quem quiser começar a alugar, precisa pedir licença ao prédio.
E a tributação? Caiu mais imposto?
Além da regra do condomínio, o governo também mexeu no bolso. Com a Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025), os aluguéis de curta temporada (até 90 dias) foram equiparados a serviços de hospedagem. Isso significa que, dependendo do faturamento, o proprietário pode pagar até 44% de imposto sobre o faturamento bruto (IBS e CBS), além do Imposto de Renda .
Calma, tem exceção: quem tem até 3 imóveis ou faturamento anual abaixo de R$ 240 mil continua no regime antigo (só Imposto de Renda). A nova regra pesada vale para quem age como uma “empresa de hospedagem” .
E o que diz a Justiça sobre os impostos municipais?
Aqui vale um alívio. Algumas prefeituras tentaram cobrar o ISS (imposto municipal sobre serviços) sobre esses aluguéis. Porém, o STF e o STJ já têm entendimento consolidado de que a locação de imóveis, por si só, não é serviço. Portanto, a menos que o locador ofereça serviços típicos de hotel (como limpeza, café da manhã ou recepção), o ISS não deve ser cobrado .
Resumo para o investidor:
O Airbnb não está proibido no Brasil. O que o STJ fez foi dar poder ao condomínio. Antes, o síndico não podia impedir; agora, se a convenção for silente (não falar nada sobre isso) ou se for exclusivamente residencial, a locação de curta temporada habitual depende de aprovação em assembleia.
A dica de ouro é: antes de comprar um imóvel para alugar por temporada, verifique a Convenção do Condomínio. Se ela permite, ótimo. Se não permite, ou você compra para morar, ou vai ter que convencer os vizinhos.
